Mietrecht
- Miete
„Miete“ ist die Überlassung
des Gebrauchs einer beweglichen (Kfz, Maschinen etc) oder
unbeweglichen Sache (Haus, Wohnung, Grundstück) gegen Entgelt.
Große Bedeutung haben Mietverträge, die den Gebrauch
einer Wohnung oder eines Geschäftslokals zum Gegenstand haben –
und ebenso groß ist die wirtschaftliche Tragweite, die
mietrechtliche Fragen und deren Regelung für die
Vertragsparteien haben können: Die Frage nach der zulässigen
Mietzinshöhe oder der Höhe der Betriebskosten ist naheliegend,
aber auch Aspekte wie der Investitionsersatz, für Investitionen,
die der Mieter getätigt hat oder die Voraussetzungen, unter
denen ein Vermieter zu (mitunter teuren) Verbesserungen
des Hauses verpflichtet sein kann, haben unmittelbare und
mitunter empfindliche finanzielle Auswirkungen für die
Vertragsparteien. Nicht weniger bedeutsam sind die gesetzlichen
Regelungen, unter denen ein Mieter seine Wohnung oder sein
Geschäftslokal (Geschäftsraummiete) an jemanden Anderen
weitergeben (Weitergabe Mietrecht) darf bzw. ob und inwiefern
der Vermieter (der das akzeptieren muss) dann den Mietzins
anheben kann oder unter welchen Voraussetzungen die Aufkündigung
des Mietvertrags erfolgen kann.
Weniger bekannt, aber in den
wirtschaftlichen Folgen umso gravierender sind Gesetzesstellen,
die es dem Vermieter ermöglichen, den Mietzins über Jahre
anzuheben, um aus dem Ertrag das vermietete Gebäude zu sanieren
(sog. §18-Verfahren) oder andere, auf deren Grundlage
Untermieter durch behördliche oder gerichtliche Entscheidung zu
Hauptmieter werden können.
Die zitierten Regelungen befinden
sich in mehreren verschiedenen Gesetzen (ABGB, MRG oder WGG
- welches auf das konkrete Mietverhältnis angewendet wird,
stellt eine nicht anspruchslose juristische Frage dar) die
einerseits vom Gesetzgeber immer wieder abgeändert werden und
andererseits durch die Auslegung der Gerichte inhaltlich
detailliert werden. Im Falle von mietrechtlichen Streitigkeiten
ist die intensive juristische Beratung jedenfalls zu empfehlen.
Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fasst Miete und
Pacht unter dem Überbegriff Bestandsvertrag zusammen und meint
damit für die Miete
die Überlassung des Gebrauches einer beweglichen (zB Auto, Buch)
oder einer unbeweglichen Sache (zB Wohnung, Haus, aber auch
Geschäftsraummiete) gegen Entgelt. Bei der
Pacht (zB
Unternehmenspacht, Geschäftslokal-Pacht, Pacht eines
landwirtschaftlichen Nutzgrundes) wird neben dem Gebrauche auch
noch der Fruchtbezug (zB Mietzins bei Untervermietung,
Feldfrüchte beim landwirtschaftlichen Nutzgrund) überlassen.
Wenn der Mieter oder Pächter seinerseits berechtigt ist, die
Bestandsache in Unterbestand zu geben, entsteht ein
Untermietverhältnis oder Unterpachtverhältnis. Von der Leihe
(Leihvertrag) unterscheidet sich die Miete hauptsächlich
dadurch, dass erste unentgeltlich ist. Im österreichischen Recht
ist das Mietrecht vor allem im ABGB und im
Mietrechtsgesetz (MRG)
geregelt. Darin werden unter anderem die
Rechte und Pflichten des Mieters
(Art und Umfang des Gebrauchs, Instandhaltung, Verbesserung und
Aufwandsersatz, Lasten, Abgaben und Betriebskosten, Mietzins,
Weitergabe des Gebrauchs, Vertragsübernahme und Zinsanhebung,
Rückstellung des Bestandgegenstandes), die
Rechte und
Pflichten des Vermieters
(Bestandgeber), die
Beendigung des Bestandverhältnisses (Kündigung,
Befristung=Zeitablauf, außerordentliche Kündigung aus wichtigem
Grund dh fristlose Kündigung) oder das Verhältnis des
Bestandnehmers zu Dritten geregelt.
Gesetze Mietrecht und
Wohnrecht
-
Ö-Normen für das Bauwesen
-
Mietrechtsgesetz
-
ABGB zum Bestandvertrag
-
Wohnungseigentumsgesetz 2002
-
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Berechnung Mietzins
Weitere Links zum Mietrecht und
Wohnrecht
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Rechtsanwalt Mietrecht
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Mag. Michael Stuxer
Rechtsanwalt Stuxer berät
Vermieter und Mieter in mietrechtlichen Fragen, vertritt in
Gerichts- und Behördenverfahren und erstellt Mietverträge
für alle Bestandsverhältnisse.
Tel: 01 402 13 92
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Aufsätze zum Mietrecht und Wohnrecht
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Literatur
zum Mietrecht und Wohnrecht
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Mietverträge, Wohnungseigentum, Liegenschaftserwerb auf CD-ROM
Diese CD-ROM bietet zahlreiche Muster zu den einschlägigen Verträgen, Eingaben und Schreiben des Bestandrechts und ist gemeinsam mit dem "Handbuch des Miet- und Wohnrechts" erschienen. Bezüglich der Muster wurde der aktuelle Stand der Judikatur sowie die ergangenen Änderungen seit Erscheinen der Vorauflage berücksichtigt.
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Miet- und Wohnrecht Band 2
Der mittlerweile in der 22. Auflage erschienene Kurzkommentar zum Miet- und Wohnrecht bildet eine umfassende Grundlage zu diesem weitreichenden Themengebiet. Das vorliegende Werk stellt den Band II des Kommentars dar und enthält Erläuterungen zu WEG, HeizKG, BTVG sowie zum Maklerrecht. Es wurden alle Gesetzesnovellen seit der Vorauflage eingearbeitet und ganzheitlich erläutert.
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Kurzkommentar zum Wohnrecht
Das Wohnrecht ist ein Gebiet zu dem es bereits zahlreiche Großkommentare gibt. Dieser neu erschienene, einbändige Kurzkommentar stellt keineswegs den Anspruch diese zu ersetzen, sondern soll lediglich eine praktische Ergänzung darstellen. Die Autoren haben ihr Hauptaugenmerk bei der Kommentierung primär auf Lösungen der Judikatur gelegt, wobei aber auch Lösungsansetze der Literatur erörtert werden. Falls vorhanden, werden auch unterschiedliche Lehrmeinungen aufgezeigt, besonders wenn zu diesen Themen keine bzw. nur uneinheitliche Literatur vorliegt.
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Grundzüge des Miet- und Wohnungseigentumsrechts
Eine kompakte Darstellung des Mietrechts und Wohnrechts bietet das Buch, das bereits in seiner zweiten Auflage vorliegt. Es wendet sich in erster Linie an Studierende, aber auch an andere Interessierte, die das Mietrecht, eine undurchschaubare und schwerfällige Materie, in seinen Grundzügen überblicken wollen. Das didaktisch gut aufgebaute Buch kann neben dem Studium auch für Berufsanfänger eine willkommene Unterstützung sein.
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Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentumsrecht gehört zweifellos zu jenen Rechtsgebieten, die viele Menschen betreffen. Daher ist es nicht verwunderlich, dass es gerade im Miet- und Wohnrecht massenweise höchstgerichtliche Rechtsprechung gibt. Dieser Kommentar zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass er über die übliche Kommentierung hinaus geht und eine überaus breite Entscheidungssammlung der wohnrechtlichen Entscheidungen des obersten Gerichtshofes, aber auch der Oberlandesgerichte und sogar einzelner Landesgerichte enthält. Diese sind thematisch den Paragrafen des WEG zugeordnet, sodass man gezielt die Entscheidungen zu einer Bestimmung überblicken kann. Ein praktischer Arbeitsbehelf, wenn man sich schnell einen Überblick über die Rechtsprechung zum Wohnrecht verschaffen möchte.
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Kommentar zum MRG
Bereits in der 3. Auflage ist die große Gesetzausgabe zum
MRG und zum ABGB-Mietrecht erschienen und berücksichtigt
auch die Wohnrechtsnovelle 2009. Die Kommentierung der
Gesetzestexte nimmt in Leitsätzen auf die Rechtsprechung
Bezug, die bis Anfang Juni 2009 berücksichtigt ist, und
enthält neben weiterführenden Verweisen auch die
ausführlichen Anmerkungen des Autors. Dadurch wird in erster
Linie die Übersicht über die „Klauselrechtsprechung“
wesentlich erleichtert.
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Wohnrecht in Fallbeispielen
ist in die Bereiche
Mietrecht und Wohnungseigentum mit sämtlichen
Unterthemen gegliedert. Jedes Thema wird anhand
eines Beispiels praxisgerecht abgehandelt - inkl.
relevanter Gesetzesstellen, vorhandener Judikatur- und
Literaturhinweise sowie gegebenenfalls Mustern und
Checklisten.
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