OGH Urteil zur Erhaltungspflicht im Mietrecht

Insbesondere waren folgende Klauseln in den Mietvertragsempfehlungen enthalten:

„1. Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen Glasbruch-, Sturmschäden … zu bzw tritt den bestehenden Vereinbarungen bei.

2. Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte, wie im Besonderen die Elektroleitungs-, Gasleitungs, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen sowie Gas- und Elektrogeräte und Öfen, zu warten sowie insoweit in Stand zu halten und zu erneuern (insbesondere auch die Erneuerung von Warmwasser-/Heizgeräten und dergleichen), als es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. Die Wartungs- und Instandhaltungspflicht erstreckt sich auch auf vorhandene Antennenanlagen.

3. Kommt der Mieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann der Vermieter nach vergeblicher Aufforderung und Fristsetzung die Durchführung der erforderlichen Arbeit jederzeit auch im Mietgegenstand auf Kosten des Mieters durchführen.“

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren, gerichtet auf Unterlassung der Empfehlung dieser Klauseln, zur Gänze statt. Das Berufungsgericht änderte das Ersturteil dahingehend, dass es das Begehren hinsichtlich der Klauseln 1 und 2 abwies. Hinsichtlich Klausel 3 wurde das Ersturteil mit der Argumentation bestätigt, dass diese gegen zu Gunsten des Mieters zwingende Bestimmungen des § 8 Abs 2 MRG verstosse und somit unzulässig sei. Da das Urteil des Berufungsgerichtes hinsichtlich Klausel 3 unbekämpft blieb hatte sich der Oberste Gerichtshof nur mehr mit den Klauseln 1 und 2 auseinanderzusetzen.

Aus der Begründung zu Klausel 1:
Dem Verbraucher in Verträgen unterbreitete, schriftlich niedergelegte Klauseln müssen stets klar und verständlich abgefasst sein. Das in § 6 Abs 3 KSchG zum Ausdruck kommende Transparenzgebot verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind. Dem Verbraucher soll im Rahmen des Möglichen und Überschaubaren Gelegenheit gegeben werden, sich zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren, damit er nicht von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten werden kann und ihm nicht unberechtigte Pflichten abverlangt werden. Er darf über die aus der Regelung resultierenden Rechtsfolgen nicht getäuscht oder im Unklaren gelassen werden. Maßstab für die Transparenz ist das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen „Durchschnittskunden“ Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit, das Gebot, den anderen auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen, das Bestimmtheitsgebot, das Gebot der Differenzierung, das Richtigkeitsgebot, und das Gebot der Vollständigkeit. Eine Klausel wird etwa dann als intransparent gewertet, wenn dem Kunden die wirtschaftliche Tragweite der Bestimmung verschleiert wird oder ihm künftig entstehende Kosten aufgebürdet werden und dabei nicht auf die mögliche Höhe dieser Kosten hingewiesen wird.

Für Klausel 1 ist § 21 Abs 1 Z 6 MRG maßgeblich. Danach gelten als Betriebskosten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für die angemessene Versicherung des Hauses gegen „andere“ Schäden, wie besonders gegen Glasbruch …. oder gegen Sturmschäden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter zugestimmt hat. Ohne dies Zustimmung können die anteiligen Versicherungsprämien nicht als Betriebskosten eingehoben werden. Diesen Umstand legt Klausel 1 nicht offen. Der Mieter wird somit nicht in klarer und durchschaubarer Weise über seine Rechte informiert, sondern über die Tragweite seiner Einwilligung bzw Zustimmung im Unklaren gelassen. Die Vertragsklausel verstößt daher gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG.

Aus der Begründung zu Klausel 2:
Während § 8 Abs 1 Satz 2 MRG Erhaltungspflichten des Mieters nur so weit festlegt, als dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Schaden erwachsen darf, zielt Klausel 2 darauf ab, dem Mieter die Erhaltungspflicht aufzuerlegen. Nach § 1096 Abs 1 2. Satz ABGB wird der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit, wenn das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft wird, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt. Nach Ansicht des OGH ist dies eine dem Wesen des Bestandverhältnisses angepasste Gewährleistungsbestimmung, die gegenüber Verbrauchern nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden kann.

Wird der Mieter generell zur Wartung, Instandhaltung und Erneuerung aller für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte verpflichtet, bedeutet dies, das Zinsminderungsrecht des § 1096 Abs 1 2. Satz nie zum Tragen kommen könnte. Wir die Pflicht zur Erhaltung des Mietobjekts generell auf den Mieter überwälzt, dann kann er sich auch nicht auf die Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes berufen, was aber Voraussetzung für den Zinsminderungsanspruch wäre. Durch die Festlegung der Erhaltungspflicht des Mieters werden dessen Gewährleistungsrechte (beim Bestandsvertrag die Zinsminderung) ausgeschlossen. Da dies gegenüber einem Verbraucher im Voraus nicht zulässig ist, widerspricht Klausel 2 § 9 Abs 1 KSchG und ist daher unwirksam. (OGH vom 12.6.2007, 1 Ob 241/06g)

Kommentare zum Urteil:
In einem Interview mit der Presse merkt der Zivilrechtler Andreas Vonkilch an, dass das Urteil Fragen offen lässt: Es sei nicht einmal klar, ob nun den Vermieter die Pflicht zur Erhaltung treffe oder der Mieter bei Schäden den Zins reduzieren könne.

Udo Weinberger, Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI) teilte gegenüber dem Standard mit, dass zu hinterfragen sei, ob dieses Urteil auf Dauer gesehen konsumentenfreundlich sei, da Vermieter diese Erhaltungspflichten künftig einzukalkulieren hätten und daher die Mieten steigen würden.. Zudem sei zu berücksichtigen, dass junge Mieter jene Altmieter subventionieren würden, die zu einem nicht mehr marktkonformen Preis ihre Wohnungen halten (Stichwort „Friedenszins“). Weinberger forderte den Gesetzgeber auf, diese Ungerechtigkeit zu beseitigen. Schliesslich gab Weinberger an, dass der ÖVI überlege in dieser Sache vor den EGMR zu ziehen.

Für Konsumentenschutzminister Buchinger ist an dem Urteil besonders erfreulich, dass das Konsumentenschutzgesetz erstmals im Rahmen des Mietrechts eine wesentliche Rolle spielt. Nach Aussagen von Minister Buchinger "wird es wahrscheinlich notwendig sein, gewisse Adaptierungen des Mietrechts vorzunehmen".

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