Keine Erneuerungspflicht des Vermieters bei defekter Therme

Bei Beginn des Mietverhältnisses über eine Genossenschaftswohnung im Jahr 1981 war diese mit einer neuen Therme ausgestattet. Im Jahr 2002 bezahlte die Mieterin für die Anschaffung und Montage einer die defekte alte Therme ersetzenden neuen Kombiheiztherme 3.502,12 EUR. Nach Beendigung des Bestandverhältnisses Ende des Jahres 2006 begehrte der für die Mieterin einschreitende Verein für Konsumenteninformation gestützt auf § 1097 ABGB diesen Aufwand von der Vermieterin. Alle drei Instanzen wiesen das Begehren ab.

Gegenstand der Entscheidung des OGH 5 Ob 17/09z vom 24. 3. 2009 war die Frage des Bestehens einer gesetzlichen Grundlage für den Anspruch der Mieterin, wobei wegen des weitgehend identen Wortlauts von § 3 MRG und § 14a WGG über die Pflichten des Vermieters sowohl das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz als auch der Vollanwendungsbereich des Mietrechts erfasst wurde.

Der OGH gelangte nach eingehender Erörterung von Lehre und Rechtsprechung zu dem Ergebnis, dass im Geltungsbereich der beiden genannten Bestimmungen keine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Erneuerung einer schadhaft gewordenen Therme bestehe und damit auch kein sofort fälliger Ersatzanspruch eines Mieters, der diese Arbeiten auf seine Kosten selbst vorgenommen hat. § 3 Abs 1 MRG regle die Erhaltungspflicht des Vermieters, die dann in Abs 2 durch die Einleitung „Die Erhaltung im Sinn des Abs 1 umfasst“ eine vollständige Definition erfahre. Abs 2 Z 2 des § 3 MRG schränke die Erhaltungspflicht auf jene Arbeiten ein, die zur Behebung ernster Schäden des Hauses (nunmehr auch zur Beseitigung einer Gesundheitsgefährdung) erforderlich seien. Der Hinweis, dass „im Übrigen § 1096 ABGB unberührt bleibt“ reduziere diese weitergehende Bestimmung über die Pflichten des Vermieters auf jenen Inhalt, der nicht die Erhaltung regle. § 20 Abs 1 Z 2 MRG beschränke die anrechenbaren Ausgaben einer Hauptmiet-zinsabrechnung auf die Kosten der ordnungsgemäßen Erhaltung nach § 3 MRG. Wollte man die sich aus § 1096 ABGB ergebenden Erhaltungspflichten neben jenen des § 3 MRG bestehen lassen, müsste man dem Gesetzgeber unterstellen, er habe den Vermieter trotz empfindlicher Beschränkungen zulässiger Mietzinsvereinbarungen mit Erhaltungskosten belasten wollen, die aus seinem Privatvermögen zu decken wären.

Auch Novellierungen des MRG bekräftigten dieses Gesetzesverständnis: So gestehe § 16 Abs 2 Z 3 MRG idF des 3. WÄG dem Vermieter einen Zuschlag zum Richtwertmietzins zu, wenn er sich zur Erhaltung einer von ihm errichteten oder bezahlten Etagenheizung verpflichte. § 10 Abs 3 Z 1 MRG idF der WRN 2006 räume dem Mieter, der eine bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandene, aber schadhaft gewordene Therme oder einen Warmwasserboiler erneuert hat, einen, wenn auch durch die Benützungszeit abgewerteten Ersatzanspruch, ein. Diese Regelungen wären weitgehend wertlos und systemwidrig, wenn dem Mieter, der solche Arbeiten vornimmt, ohnedies ein sofort fälliger Ersatzanspruch in voller Höhe gemäß §§ 1097, 1036 ABGB zustünde.