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Mietrecht - Miete

„Miete“ ist die Überlassung des Gebrauchs einer beweglichen (Kfz, Maschinen etc) oder unbeweglichen Sache (Haus, Wohnung, Grundstück) gegen Entgelt. Große Bedeutung haben Mietverträge, die den Gebrauch einer Wohnung oder eines Geschäftslokals zum Gegenstand haben – und ebenso groß ist die wirtschaftliche Tragweite, die mietrechtliche Fragen und deren Regelung für die Vertragsparteien haben können: Die Frage nach der zulässigen Mietzinshöhe oder der Höhe der Betriebskosten ist naheliegend, aber auch Aspekte wie der Investitionsersatz, für Investitionen, die der Mieter getätigt hat oder die Voraussetzungen, unter denen ein Vermieter zu (mitunter teuren) Verbesserungen des Hauses verpflichtet sein kann, haben unmittelbare und mitunter empfindliche finanzielle Auswirkungen für die Vertragsparteien. Nicht weniger bedeutsam sind die gesetzlichen Regelungen, unter denen ein Mieter seine Wohnung oder sein Geschäftslokal (Geschäftsraummiete) an jemanden Anderen weitergeben (Weitergabe Mietrecht) darf bzw. ob und inwiefern der Vermieter (der das akzeptieren muss) dann den Mietzins anheben kann oder unter welchen Voraussetzungen die Aufkündigung des Mietvertrags erfolgen kann.

Weniger bekannt, aber in den wirtschaftlichen Folgen umso gravierender sind Gesetzesstellen, die es dem Vermieter ermöglichen, den Mietzins über Jahre anzuheben, um aus dem Ertrag das vermietete Gebäude zu sanieren (sog. §18-Verfahren) oder andere, auf deren Grundlage Untermieter durch behördliche oder gerichtliche Entscheidung zu Hauptmieter werden können.

Die zitierten Regelungen befinden sich in mehreren verschiedenen Gesetzen (ABGB, MRG oder WGG - welches auf das konkrete Mietverhältnis angewendet wird, stellt eine nicht anspruchslose juristische Frage dar) die einerseits vom Gesetzgeber immer wieder abgeändert werden und andererseits durch die Auslegung der Gerichte inhaltlich detailliert werden. Im Falle von mietrechtlichen Streitigkeiten ist die intensive juristische Beratung jedenfalls zu empfehlen.

Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fasst Miete und Pacht unter dem Überbegriff Bestandsvertrag zusammen und meint damit für die Miete die Überlassung des Gebrauches einer beweglichen (zB Auto, Buch) oder einer unbeweglichen Sache (zB Wohnung, Haus, aber auch Geschäftsraummiete) gegen Entgelt. Bei der Pacht (zB Unternehmenspacht, Geschäftslokal-Pacht, Pacht eines landwirtschaftlichen Nutzgrundes) wird neben dem Gebrauche auch noch der Fruchtbezug (zB Mietzins bei Untervermietung, Feldfrüchte beim landwirtschaftlichen Nutzgrund) überlassen. Wenn der Mieter oder Pächter seinerseits berechtigt ist, die Bestandsache in Unterbestand zu geben, entsteht ein Untermietverhältnis oder Unterpachtverhältnis. Von der Leihe (Leihvertrag) unterscheidet sich die Miete hauptsächlich dadurch, dass erste unentgeltlich ist. Im österreichischen Recht ist das Mietrecht vor allem im ABGB und im Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt. Darin werden unter anderem die Rechte und Pflichten des Mieters (Art und Umfang des Gebrauchs, Instandhaltung, Verbesserung und Aufwandsersatz, Lasten, Abgaben und Betriebskosten, Mietzins, Weitergabe des Gebrauchs, Vertragsübernahme und Zinsanhebung, Rückstellung des Bestandgegenstandes), die Rechte und Pflichten des Vermieters (Bestandgeber), die Beendigung des Bestandverhältnisses (Kündigung, Befristung=Zeitablauf, außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund dh fristlose Kündigung) oder das Verhältnis des Bestandnehmers zu Dritten geregelt.

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